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单间均价5000元,24小时全年无休服务,自如寓是如何经营公寓的

怎样做微商 微微网 2018-10-28 114 次浏览 0个评论

  最近一直听身边的妹子说“自如的房子去晚了就没有,所以我一次性交了1整年的租金”。还有一个小伙伴说,自己在自如寓里住了两年,什么懒毛病都惯出来了,有事儿只会找管家,她还说,“以后买房还有什么意义呀,不如一直住在公寓”。

  按理来说,春节这个档口并非租房旺季,为何北漂小伙伴都“扒着”自如不肯放手,这着实让人好奇。于是小编查询了自如在望京地区的两款租房产品,分布式公寓“自如友家”与集中式公寓“自如寓”:

  自如App上显示的价格:望京自如寓的租金为6800元左右,而整租式自如友家产品为5500左右

  而同等地段的其他平台出租产品是这样的:

  从价格上来说,自如的整租式租房与市面上的社会租房差异性并不大;但妹子们一再强调,从装修、家具、电器等的新旧程度来看,自如提供的产品在使用性上更好,并且还有管家服务,自如充当“二房东”,可以解决“找房东办事儿麻烦”这个痛点。

  通过自如App,用户可以实现在线找房,在线交租。也就是说,自如是“性价比”和“省心”抓住这群年轻人的?

看看自如宣布的数据:

自如宣布已拥有超过40万的自如客和20万房间;

其中7成租客年龄在20岁到30岁,并拥有本科学历;

还有25%的自如客已经结婚;

平均每分钟有7位自如客通过自如App缴纳房租;

平均1.3分钟会租出一间房子,每5.3分钟会收一套房子。

  其实自如最早开发的是分布式租房产品“自如友家”,后来又开发了整栋式公寓“自如寓”和独户式公寓“自如整租”。

  从自如友家到自如寓

  2011年6月,自如事业部成立,这是自如的前身。自如将北京的出租房源进行了整合,数据收录,并针对不同房型进行房屋改造,家具电器配给,从而推出了自如最早的分布式租房产品,“自如友家“。

  对于业主方,自如的角色是物业增值与管理方,是”承租人“;对租客,自如则是提供标准化的公寓式租房服务,是”二房东“。

  一般来说,自如会和房东签订协议,签订3-5年左右合约,然后集中进行设计、改造,房东老旧的家具、电器一般都会被撤出,换上新的。自如提供打包服务,包括搬家服务、管家服务、双周保洁、免费维修等。在相同地段、差不多房型房源里,自如的报价要高于一般中介报价,但也是通过统一改造(装修、家具)和管理,获得一定程度溢价和服务费。

熊林说,“一开始,我们就不想只解决那么几个人的问题,而是能尽量解决多的,所以分布式是一个最快的切入方法。它的供应量也大,需求也大,平均用1800元的价格解决一个住房需求。”

  随着用户的成长,自如观察到原来自如友家的很多“自如客”开始对住房有了更高要求,比如能不能租到一个带卫生间的主卧?能不能拥有独立厨房?能不能满足随时健身的需求?

  2012年10月,自如推出了首款公寓产品,将府公园自如寓,单间公寓均价5000元。截至目前,自如寓共在北京、上海两地完成7处公寓开张。自如寓是自如友家的消费升级产品,除了让用户拥有自己独立房间与卫生间之外,还配备了公共活动空间、健身房、会议室;提供24小时安保、代收快递、社群服务等。

  自如CEO 熊林

  熊林透露,有超过6成的自如寓用户来自原来的自如友家。

  不太快的自如寓

  “从整栋拿房的租金成本来看,最赚钱的一定不是做青年公寓。”自如网CEO熊林说。以望京自如寓为例,“它最高盈利方式一定不是做成现在的户型,而可能是做几套四五十平米的CEO公寓,因为那边正好位于跨国公司比较集中的望京科技园一带。”

  从2012年第一家自如寓开张,自如已经完成了7座整栋式公寓的布点,这个速度不能说太快。熊林评价说,“在今天这个行业里,如果真正要做一款有清晰定位的产品,它的速度是没法飞起来的。”

  自如做公寓的逻辑并非是“项目型的”,而是“产品型”。

所谓“项目型”公寓则是按照土地价值、地理位置等进行估价,可以做成高档公寓就做高档公寓,可以做成经济公寓就做成经济公寓,一切以项目的盈利性为导向。

  以望京自如寓为例,假设自如把它做成高档公寓,涌现的盈利点就更多,例如就可以通过配置更好的家具、浴缸等获得更高的溢价。

  “如果用做项目的思维做公寓,也可以非常小而美,也可以赚到钱,但对自如而言,我们一开始就选择服务20岁到35岁年轻人,满足他们的住房需求,因此无法特别弹性化,”熊林说。

  自如一直在做的事情是租房“标准化”

  就望京自如寓一间5000元的单间为例,同等地段、含客厅的一室户租价也要在在4000元到5000元不等。乍比之下,自如的公寓确实贵了好多,但由于要折算上各种附加值(运营开销、装修、家具等),他们最终只能实现微盈。

过去,季琦的华住集团已经把经济型酒店做到了极致,12个人就可以经营一个酒店;而熊林希望自己通过目前开张的7栋自如寓将运营公寓这件事也标准化下来。

  熊林说,在自如寓,只需3个员工就可以满足日常运营需求。

一般来说,连锁酒店的日常运营需要大量人力,因为酒店的计价方式是按照“单间房间、一晚价格”来计费;而公寓面临的情况是:租赁周期相对长,租客相对于稳定,因此维护成本要少很多。

  尽管需要的人少,但自如对于公寓管家的要求非常高,除了要在公寓租售期配合租客看房之外,还要充当“消防队员”角色,无论租客有什么紧急需求,他们都必须给出响应,因此自如的管家都是24小时stand by。

  此外,连锁酒店还需要分出相对多的利润来请OTA、旅行社帮助分销,而公寓则不用支付这笔开销。这也解释了为什么如今公寓创业火了。熊林的建议是,“如果自己持有物业,改装成公寓能以更小的投入带出更稳定的回报。”

  “当我们很清楚自己要服务什么样的人群后,我们就可以把自己的产品给标准化下来,并对每一栋公寓提出运营目标和系统建设。”

  都知道中国的住房是个大刚需市场,也是一个万亿市场,在这样一个庞大的蛋糕面前,谁也没有办法独吞。2015年,雷军的两把投资(YOU+公寓和寓见公寓)烧出了所谓“公寓”风口。一时间, 大家都觉得这钱有的赚,但就是太难赚了,因为做直营很累,于是很多人开始想做平台。

熊林说,如果你想做平台,不妨先这么问问自己:

直营的链条做全了吗?

是否真正驾驭了系统?

是否真正为住客解决了从入住到退租的整个流程?

对于加盟,自如的态度是谨慎的,因为他们发现,盲目的加盟只会让自己更难做,甚至死的更快。

  互联网租赁、品牌公寓,是当下所有新兴行业里最“重”的一个领域,对于行业来说,尽管曾经风风火火,但大致上还是处于非常早期的阶段。熊林说,“考验所有从业者的地方并不在于怎么拿房,怎么改造,而是怎么去消化房源,保证一定的出租率,在这点问题上,无论是盲目的扩张还是寻求加盟对于从业者而言都是致命的自残”。

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